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建发国际依靠母公司的输血,在700亿业绩的压力下寻求扩张

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建发国际依靠母公司的输血,在700亿业绩的压力下寻求扩张

  

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建发国际依赖母公司输血,700亿业绩压力下再谋扩张

 

  受COVID-19肺炎疫情影响,2020年许多房地产企业大幅降低业绩目标,土地市场投资步伐放缓。在这种情况下,具有国有企业背景的建发国际似乎嗅到了发展的机会。

  3月30日至4月3日,建发国际在杭州、南京、苏州和无锡收购了4块土地,总价值为92.58亿元。在此期间,建发国际的母公司建发地产也以46.82亿元的价格获得了成都三胜镇的地块。

  一些分析师指出,对于资金雄厚的房企来说,这的确是一个冲刺规模的好机会。但与之共生的是,如何处理好规模与利润的平衡仍然是房地产企业面临的最大问题,建发国际也不例外。

  建发国际以数百亿美元赢得了这块土地!

  依靠母公司的持续输血,在过去的三年里,剑法的国际销售额实现了突破,从100亿元增长到500亿元。尽管房地产企业普遍降低了业绩预期,但建发国际对2020年的房地产市场仍保持乐观。

  在3月份的业绩发布会上,建发国际的管理层将销售目标定为700亿元,同比增长38%,远高于行业平均水平。根据韩毅智库披露的数据,在韩毅智库评选的50家代表性企业中,只有11家企业的目标增长率超过20%。

  2020年,为了支持其规模野心,建发国际计划收购300-400亿元人民币的土地,并在最近频繁攻击土地市场。

  4月3日,建发国际以26.5亿元的价格,以33.17%的溢价赢得了南京建业区地块;同日,建发国际以20.24亿元的价格,以18.78%的溢价赢得了杭州西湖区的土地。就在两天前,建行以45.85亿元的成本成功扩大了在苏州和无锡的储备。短短四天内,建发国际收购的土地就高达92亿元。

  同时,建发地产以19800元/㎡的底价和26.92%的升水率中标成都三胜镇。据悉,建发地产是建发国际的母公司。此前,建发国际管理层透露,母公司未来的业务方向是一手土地开发、重资产商业等业务。原则上,新增住房项目将由建发国际承担。一些分析人士表示,成都的阴谋不会被建发国际接手。

  安居科58研究所首席分析师张博表示,对于规模在500亿至1000亿之间的住宅企业来说,规模的冲力和压力仍然很强。同时,今年的征地政策有所放宽,如保证金、支付周期等方面,这有利于房企政策的出台,也增强了房企征地的积极性。

  除了市场因素外,建发国际还努力扩大其储备!

  然而,建发国际的财务状况不容乐观。截至2019年底,建发国际的净负债率为176%,远高于行业平均水平75.5%。此外,建行国际的短期现金负债率为1.3,同梯队且有国企背景的越秀地产(00123)的短期现金负债率为5.22。

  对此,张博表示,2020年住房企业的冲击规模不小,住房企业的财务压力和由此带来的财务风险首当其冲,尤其是净负债率过高的住房企业,值得关注。

  利润规模权衡问题!

  事实上,从国有企业的背景来看,解决建发国际的短期财务困难似乎并不难。然而,从长远来看,随着公司走出福建基地,加快在不同地区的扩张步伐,建发国际的盈利能力正受到考验。

  根据2019年年度业绩报告,由于土地成本上升的影响,住房企业的结算毛利率有不同程度的下降。期间,建发国际毛利率为25.86%,较2018年同期下降7.4个百分点,低于EH50(韩毅智库选出50家有代表性的上市公司)32.61%的平均水平;全年净利润为19.98亿元,同比增长26.61%,较2018年161.65%的增速大幅放缓。

  在业绩报告中,建发国际将利润下降归因于政策和土地收购成本的增加。不难判断剑法最近的征地情况。显然,利润应该让位于规模。

  以南京G03地块为例。最近,建发国际以33%的溢价和26.5亿元赢得了这块土地。该地块总建筑面积为77,000平方米,可销售部分约为66,000平方米,可销售部分的底价为40,151元/平方米。根据找房子的数据,华润置地余醉润富和余醉金茂悦的平均售价为39,800元/套。更高的底价考验建发的盈利能力。

  张博警告说,在住房投机的背景下,稳定的房价是一个大趋势,住房企业应该防止对市场前景过于乐观。在他看来,过快的规模很容易导致激进的土地收购,这对后续销售构成更大的挑战。

  投资者长期以来一直担心建发国际收益下滑的困境。自2016年以来,建发的国际净利率一直在下降。据悉,建发2019年净利润为11.1%,同比下降1.6个百分点,低于EH50房地产企业14.80%的平均水平。

  当时,建发管理层表示,公司一直保持着审慎的土地投资策略,要求征地利润率至少为8%。通过后续运营跟踪,降低了开发成本,提高了效益,从而获得了较高的项目利润率。

  然而,在冲刺规模的压力下,建发国际能否保持其初衷,实现规模与利润的更好平衡?

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